Când vinzi o locuință din patrimoniul personal, impozitul se calculează în funcție de valoarea tranzacției și de perioada în care ai deținut proprietatea. Nu contează profitul obținut și nu se scad prețul inițial, renovările, comisionul agenției sau dobânzile achitate la credit. Impozitul este suportat de vânzător, calculat de notar și plătit înainte de autentificarea contractului.
În 2026 există două cote. Pentru un imobil deținut cel mult trei ani se aplică 3%, iar pentru unul deținut mai mult de trei ani se aplică 1%. Regula se aplică locuințelor, terenurilor aferente și altor proprietăți imobiliare din patrimoniul personal. Cumpărătorul achită, de regulă, propriile costuri notariale și tariful pentru intabularea dreptului său de proprietate.
Cota de 1% și cota de 3%
Perioada de deținere este esențială pentru stabilirea impozitului. Notarul o verifică prin actul de dobândire, cartea funciară și celelalte documente ale proprietății.
Cotele aplicabile sunt:
- 3% pentru locuințele deținute până la trei ani inclusiv;
- 1% pentru locuințele deținute mai mult de trei ani.
Dacă vinzi exact la împlinirea celor trei ani, proprietatea intră încă în categoria taxată cu 3%. Cota de 1% se aplică după depășirea perioadei de trei ani. Pentru stabilirea exactă a termenului, notarul verifică data și modul în care ai dobândit imobilul.
Impozitul se aplică la valoarea tranzacției, nu doar la câștigul obținut. Dacă ai cumpărat casa cu 400.000 de lei și o vinzi cu 450.000 de lei, impozitul nu se calculează la profitul de 50.000 de lei. Baza este prețul de 450.000 de lei, dacă acesta nu este sub valoarea minimă relevantă din studiul de piață notarial.
Dacă prețul declarat este mai mic decât valoarea minimă din studiul de piață realizat pentru zona respectivă, baza de calcul devine valoarea din studiu. Această regulă limitează declararea artificială a unui preț mai mic pentru reducerea taxelor.
Vechea regulă privind suma neimpozabilă de 450.000 de lei nu mai este valabilă. Chiar și o locuință vândută sub acest nivel este impozitată prin aplicarea cotei corespunzătoare perioadei de deținere.
Nici faptul că vinzi singura locuință sau casa în care ai domiciliul nu aduce automat o scutire. Nu contează nici dacă folosești banii pentru cumpărarea altei proprietăți.
Exemple de calcul pentru diferite locuințe
Pentru o locuință vândută cu 300.000 de lei și deținută de cinci ani, se aplică procentul de 1%.
Calculul este simplu:
- valoarea tranzacției este 300.000 de lei;
- cota aplicabilă este 1%;
- impozitul datorat este 3.000 de lei.
Dacă aceeași locuință a fost deținută doar doi ani, se aplică procentul de 3%. Impozitul crește la 9.000 de lei.
Pentru o casă vândută cu 500.000 de lei, deținută de șapte ani, impozitul este de 5.000 de lei. Dacă proprietatea este vândută la doi ani și șase luni de la dobândire, impozitul este de 15.000 de lei.
La un apartament vândut cu 750.000 de lei, deținut timp de zece ani, calculul arată astfel:
- 750.000 de lei înmulțit cu 1%;
- impozit total de 7.500 de lei.
Dacă apartamentul a fost cumpărat în urmă cu un an, cota este de 3%, iar impozitul ajunge la 22.500 de lei.
Să presupunem că vinzi o casă cu 350.000 de lei, dar valoarea minimă din studiul de piață este de 400.000 de lei. Impozitul va fi calculat la 400.000 de lei. Dacă ai deținut casa mai mult de trei ani, vei plăti 4.000 de lei, nu 3.500 de lei.
Atunci când prețul este stabilit în euro, contractul trebuie să prezinte și echivalentul relevant în lei. Notarul face calculul folosind valoarea în lei stabilită pentru ziua autentificării.
Impozitul nu include onorariul notarial. Acesta este un cost separat al tranzacției și este suportat, în mod obișnuit, de cumpărător. Părțile pot negocia o altă împărțire a cheltuielilor, dar obligația fiscală privind impozitul pe transfer aparține vânzătorului.
Cum se plătește impozitul
Într-o vânzare autentificată la notar, nu trebuie să calculezi singur impozitul și nici să depui Declarația unică pentru această tranzacție. Notarul stabilește suma, o încasează și o virează către bugetul de stat.
Impozitul trebuie achitat înainte de autentificarea contractului. Plata poate fi făcută prin metodele acceptate de biroul notarial, inclusiv prin transfer bancar. Dacă alegi transferul, întreabă din timp când trebuie trimisă suma, astfel încât banii să fie confirmați înainte de semnare.
Pentru pregătirea calculului, notarul solicită în mod obișnuit:
- actul prin care ai dobândit locuința;
- documentația cadastrală;
- încheierea de intabulare;
- certificatul fiscal local;
- actele de identitate ale proprietarilor;
- certificatul de căsătorie, dacă este cazul;
- prețul stabilit cu cumpărătorul.
Dacă locuința are mai mulți proprietari, impozitul se repartizează în funcție de cotele deținute. La o casă vândută cu 600.000 de lei, deținută în cote egale de doi coproprietari, fiecare are o bază de 300.000 de lei.
Dacă ambii au deținut proprietatea mai mult de trei ani, fiecare datorează 3.000 de lei. Impozitul total rămâne 6.000 de lei. Când coproprietarii și-au dobândit cotele la date diferite, notarul poate aplica separat cota corespunzătoare fiecărei situații.
Ce se întâmplă cu locuințele moștenite sau donate
Vânzarea unei locuințe moștenite este impozabilă după aceleași cote de 1% sau 3%. Notarul stabilește perioada de deținere pe baza certificatului de moștenitor și a documentelor succesorale.
Impozitul de la vânzare nu trebuie confundat cu cel legat de dezbaterea succesiunii. Dacă succesiunea este finalizată în maximum doi ani de la deces, nu se plătește impozitul succesoral de 1% pentru imobile. După depășirea termenului, moștenitorii pot datora 1% din valoarea masei imobiliare succesorale.
Plata impozitului la succesiune nu elimină impozitul datorat la vânzarea ulterioară. Sunt două operațiuni diferite, realizate în momente diferite.
Donația între soți, rude și afini până la gradul al treilea inclusiv beneficiază de un regim special și nu generează impozitul obișnuit pentru transfer. Dacă beneficiarul vinde ulterior locuința, vânzarea va fi impozitată potrivit regulilor generale.
Nu este recomandat să transformi artificial o vânzare într-o donație pentru a evita impozitul. Dacă există în realitate un preț plătit, actul poate genera probleme fiscale și litigii între părți.
Situații în care trebuie cerut un calcul separat
Regulile de 1% și 3% se aplică persoanelor fizice care vând proprietăți din patrimoniul personal. Dacă locuința aparține unei firme sau face parte din patrimoniul unei afaceri, taxarea se face după alte reguli contabile și fiscale.
Un calcul separat este necesar și când:
- vinzi doar o cotă din proprietate;
- transmiți nuda proprietate sau un drept de uzufruct;
- casa și terenul au situații juridice diferite;
- există mai multe numere cadastrale;
- transferul se face prin schimb, dare în plată sau întreținere;
- proprietatea este vândută în urma unei hotărâri judecătorești;
- tranzacția poate intra în sfera unei activități economice.
Vânzările imobiliare repetate pot ridica problema desfășurării unei activități economice și a obligațiilor privind TVA-ul. Într-o asemenea situație, calculul obișnuit făcut pentru vânzarea ocazională a unei locuințe poate să nu fie suficient.
Înainte să accepți oferta cumpărătorului, trimite actele proprietății notarului și cere suma exactă a impozitului. Verifică și valoarea orientativă din studiul de piață, mai ales dacă prețul negociat este redus. Astfel poți calcula suma care îți rămâne efectiv după vânzare și poți semna contractul fără costuri neașteptate.
